关键词:
房屋买卖合同
有权占有
以实际履行订约规则
默示意思表示理论
摘要:
司法实践中,房屋买卖交易因欠缺书面形式房屋买卖合同而产生的诉讼案件数量逐年攀升,各地法院同案不同判的现象突出,由于客观事实的复杂性与法律规定本身的抽象性的矛盾,导致各地法院在法律适用方面难以形成统一意见。为打破这一困境,学者们提出不同的观点,主要针对此类纠纷所涉及的书面形式问题、合同订立方式问题及有权占有认定等问题进行讨论。本文通过论证在欠缺书面形式房屋买卖合同情形下,实际占有人的占有为有本权的占有,以此针对此类案件探索出统一的裁判规则。本文分四部分进行论述,第一部分主要介绍欠缺书面形式房屋买卖合同有权占有认定的典型案例并分析涉及的基本概念。从司法案例出发,分析实务中出现的同案不同判现象,对典型的认定无权占有与有权占有的案例进行评析;分析案件所涉及的重要基本概念;关于同案不同判的原因,主要从立法和司法实践层面分析,立法层面,对《中华人民共和国民法典》“合同编”及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关法条进行分析,司法实践层面,主要分析法官的保守主义审判思维对裁判的影响,并阐明案件事实认定方面的差异对裁判结果的影响。第二部分对有权占有的本权进行认定,合同纠纷中占有的本权特指合同关系产生的权利,所以认定本权主要是欠缺书面形式时对合同是否成立的认定,本文将这部分细分为四个方面,第一,书面形式效力的确定;第二,合同订立方式的确定;第三,合意的达成;第四,合同主给付义务的确定。经过四个方面的论证,可证明实际占有人的占有本权的成立。第三部分,从履行行为的角度认定有权占有。这部分的研究是由于本文的研究对象系欠缺书面形式的合同,故需要从当事人行为的角度判断合同相关事宜是否符合法律。第四部分在以上论证的基础上进行具体裁判规则的探寻,从而减少司法实践中同案不同判的现象,平衡当事人之间的权利与义务等。